Еженедельник "Снабженец"
http://www.snab.ru

Полная версия этой статьи в формате PDF:
СКАЧАТЬ

Проблемы и решения малоэтажного строительства Доля малоэтажного строительства в общем объеме строительного рынка России с каждым годом увеличивается. Малоэтажки привлекают все большее количество инвесторов и заказчиков. Анализ этого сегмента рынка показывает, что спросом пользуются как малоэтажные многоквартирные дома, так и индивидуальные коттеджи. Россияне начинают ценить возможность жить в экологически чистых зонах не меньше, чем жители европейских или американских мегаполисов. Возможно ли в ближайшие годы массовое строительство индивидуальных домов? При существующих ценах — вряд ли. Почему же так дорого малоэтажное жилье? Доступность жилья: определение понятия Прежде всего, следует сказать, что в рыночной экономике нет такого понятия, как завышенные цены. Цены всегда определяются спросом и предложением. Если жилье покупается, значит, цена адекватна. Однако анализ состояния рынка строительства жилья показывает, что разница в его стоимости в различных регионах отличается в несколько раз. Это означает, что в процессе ценообразования действуют иные, нерыночные механизмы. Способы борьбы с нерыночными механизмами известны, и для их реализации в подавляющем большинстве случаев не нужны инвестиции. Что же мешает строить малоэтажную Россию? Перечислим основные проблемы, которые не могут быть решены бизнес-структурами: 1. Несовершенство законодательства. 2. Нерешенность вопросов с выделением земли. 3. Монополизация строительного рынка. 4. Отсутствие инфраструктуры на месте строительства (инженерные сети, дороги, социальные объекты — больницы, школы, детские сады и др.). 5. Объективное удорожание малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным. При тех схемах комплексного строительства, которые предлагаются властью, доступное малоэтажное жилье построить невозможно. Предполагается, что при компенсации некоторой доли расходов частных компаний через федеральные программы, госгарантии по кредитам и др. снизится стоимость квадратного метра. А почему, собственно? Частная компания всегда преследует одну цель — получение максимальной прибыли, и только рынок может заставить ее снизить цену, но этого никогда не произойдет при огромном дефиците жилья. Что такое доступность жилья? Поскольку этот термин не определен в национальном проекте, у структур, работающих в строительстве, нет четкого понимания, что он означает. Предположительно — это возможность недорого купить жилье по ипотеке. Недорого по мировым меркам означает, что ежемесячные выплаты не должны превышать четверти семейного бюджета, т. е. цены на жилье при современном уровне зарплат должны быть весьма низкими. А поскольку это не так, возникает другой вопрос — для кого строим? Таким образом, прежде чем решать вопросы массового строительства малоэтажного жилья, следует понять, на какие категории граждан оно будет рассчитано. Смогут ли приобретать его малоимущие, возможно ли социальное малоэтажное жилье. Объективно оценивая существующее положение, следует признать, что в настоящее время возможность приобретения дома или квартиры в малоэтажном доме (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) имеется у представителей среднего класса, чей суммарный месячный доход составляет свыше 3 тыс. долл. США. По опубликованным данным — это не более 12–15% населения России, как правило, уже обеспеченное комфортным жильем. Для того чтобы строительство стало действительно массовым, малоэтажное жилье должно быть доступно хотя бы 30% населения. Что для этого нужно сделать? Во-первых, устранить перечисленные выше проблемы. Во-вторых, обеспечить рынок необходимым количеством строительных материалов. В-третьих, резко снизить цены на стройматериалы в результате организации производств новых изделий по новым технологиям. Приведем соотношение затрат в стоимости 1 м2 площади по РФ (без Москвы и Санкт-Петербурга): – земля, коммуникации, дороги, бюрократические барьеры, обременения — 54%; – стройматериалы — 28%; – стоимость строительства — 18%. Даже при частичном исключении перечисленных выше факторов, не зависящих от строителей, эти цифры должны измениться. В первую очередь, 54% должны превратиться в 30%. При сохранении соотношения стоимости стройматериалов и строительства как 1,5:1 полученные процентные доли составят 30:42:28, что близко к европейскому уровню. Ясно, что основные усилия по сокращению стоимости жилья должны быть направлены в ближайшем будущем на уменьшение стоимости стройматериалов (а такая возможность имеется, причем не менее чем в 1,5 раза) и использование прогрессивных технологий строительства. Система перечисленных ниже мероприятий позволит снизить цену 1 м2 в малоэтажном доме до 8–10 тыс. руб. Каковы же пути решения первой части проблемы? Совершенствование земельного законодательства Непрозрачность рынка земли и связанный с ней мощный бюрократический пресс всячески препятствуют безвозмездному выделению земель под строительство. Но даже при преодолении этого барьера земля выделяется с обременением — обязательством строительства инженерных сетей, дорог и др. Сети предстоит построить за свой счет, оплатить все налоги, начиная с НДС и кончая налогом на прибыль, и, по сути, подарить (безвозмездно передать на баланс) компании, их эксплуатирующей. Дороги передаются в муниципальный фонд так же, как и налоги, связанные с их дарением. Вряд ли такой порядок может считаться рыночным. Здесь скрыта весьма значимая составляющая затрат на проект. Еще одна проблема — выбор земель под малоэтажную застройку. Поскольку нет прогноза социально-экономического развития регионов, то непонятно, где осуществлять комплексную застройку, размещать малоэтажные поселки. И все-таки, в первую очередь, необходимо максимально упростить процесс выделения и регистрации земельных участков. Строители хорошо знают: чем выше здание, тем больше прибыль. Технические причины этого очевидны. Кроме того, обычно применяется удобная для инвесторов схема, когда местные власти используют инвест-контракты, по которым на первом этапе земля «бесплатно» передается застройщикам, плата за нее берется в виде доли построенных квартир. В сегменте малоэтажного строительства такие схемы не применяются — давать очередникам отдельные дома пока никто не готов. Поэтому зонирование территорий должно быть прописано законодательно. Очевидно, что пока нет зоны, на которой нельзя строить дома, например, выше четырех этажей, там будут возводить многоэтажные башни. Таким образом, необходим современный тип генерального плана и правил застройки, принятый законодательной властью в открытой дискуссии с привлечением экспертов. Монополизация строительного рынка Печальные результаты монополизации строительного рынка хорошо видны на примере цементной промышленности. В настоящее время объем производства цемента в России составляет около 50 млн т. При необходимости строить около 80 млн м2 жилья существующий выпуск обеспечивает его примерно на 60%. При достижении среднеевропейского уровня строительства жилья в 1 м2/год на человека объем производства цемента следует увеличить в 3 раза. Нехватка цемента и монополизация отрасли приводят к постоянному росту его стоимости. Так, с 2001 по 2006 гг. цены на этот материал увеличились втрое, а в 2007 г., в связи с использованием производителем специальных схем продаж, — еще в 2 раза. Антимонопольный комитет либо беспомощен против бесконечных уловок монополистов, либо имитирует борьбу с ними. Дефицит — питательная среда монополиста, всячески препятствующего увеличению выпуска цемента, в т. ч. и на собственных заводах. Только с ростом его производства до уровня, превышающего потребность, и увеличением числа производителей, исключающим сговор монополистов, возможно снижение цен. Однако годы идут, а положительных результатов не видно. Что касается второй части программы — разработки конструкций и технологий, обеспечивающих снижение себестоимости строительных материалов и упрощение строительства, то здесь без инвестиций не обойтись. Во что же следует вкладывать деньги? В приобретение супердорогих импортных технологий, применение которых приводит к тому, что стоимость жилья составляет тысячи долларов за 1 м2? Или все же стоит обратиться к разработкам российских ученых, чьи попытки проникнуть на рынок стройматериалов наталкиваются на жесточайшее сопротивление сложившихся монополий, для которых «дешевое» строительство — самоубийство. Обратимся к собственному опыту строительства. В Советском Союзе в 1960-е гг. была разработана и успешно реализована программа массового строительства доступного жилья. Она стала чуть ли не единственной завершенной «народной» программой. Можно по-разному относиться к результатам ее реализации, но одно очевидно: программа была выполнена в результате создания индустрии строительных материалов, изделий и технологии массового строительства жилья. Со времени ее завершения прошло около 50 лет — изменились технические требования к жилью, уровню его комфортности, а главное, изменилась форма собственности. Решить задачу строительства доступного жилья с помощью существующей системы стройиндустрии, которая мало изменилась за эти годы, добавив к ней административный ресурс и финансовые механизмы, невозможно. А если реализацию национальной программы начинать с покупки за рубежом заводов стеновых материалов стоимостью десятки миллионов долларов (какова же будет стоимость продукции!) и с ипотеки, которая при гигантском дефиците жилья только раскрутит ценовую спираль, то ее провал неизбежен. Строительство доступного жилья: три составляющих программы По существу, программа строительства доступного и комфортного жилья должна ответить на три основных вопроса: что, из чего и как строить. На первый вопрос в программе 1960-х гг. был четкий ответ — на первом этапе пятиэтажные панельные здания без лифта. Далее, основной номенклатурой были тогда несуще-теплозащитная керамзитобетонная панель полной заводской готовности и многопустотная предварительно напряженная панель перекрытий. Наконец, ответ на третий вопрос включал минимум «мокрых» работ, монтаж — сваркой закладных деталей. Не претендуя на полноту охвата проблемы, изложим нашу позицию, ответив на те же вопросы для программы современного строительства. Что строить. Ответ на этот вопрос менее однозначен. Если программа 1960-х гг. была ориентирована на строительство зданий в городах, то сейчас необходимо параллельно разрабатывать систему много- и малоэтажного строительства. Исходить при этом следует из общих принципов изготовления для них строительных конструкций и деталей. Из чего строить. Материал для массового строительства очевиден — это бетон, причем преимущественно тяжелый. Кирпич, керамзитобетон — основа строительной индустрии прошлых лет — слишком дороги, энергоемки и не соответствуют современным требованиям по теплозащите стен зданий. Однако в рамках программы следует решить еще одну задачу — упорядочить существующее состояние бетонного хозяйства и, в первую очередь, обеспечить заводы и стройки качественными заполнителями и цементом. Несмотря на декларации о необходимости строительства «максимально дешевого» жилья, затратная экономика, в рамках которой реализовывалась программа, даже не ставила такой задачи. Это на многие годы затормозило развитие стройиндустрии Советского Союза. В то время как мировая промышленность строительных материалов работала на мытых, сухих, фракционированных заполнителях и чисто клинкерных цементах, отечественная стройиндустрия использовала неподготовленные, часто загрязненные заполнители и цементы с неустойчивыми характеристиками. Таким образом, в программе строительства доступного жилья должна быть решена задача получения качественных заполнителей, цемента и упорядочения ведения бетонного хозяйства на стройках и заводах России. В результате можно существенно снизить себестоимость изделий. Первый этап: качественные заполнители Щебень. В определенной степени подготовка щебня обеспечивается технологией его приготовления: дроблением, рассевом, повторным дроблением и т. д. Основными задачами по технологии изготовления и использования щебня являются: – организация раздельного хранения его различных фракций; – исключение его засорения посторонними примесями в процессе транспортировки и хранения; – удаление при изготовлении материала пылевидных фракций путем отмывки либо воздушной классификации; – максимальное использование такого ценного продукта, как отходы дробления, которые в настоящее время действительно являются отходами, вывозимыми на свалки; – резкое увеличение выхода кубовидного щебня после дробления; – обеспечение получения фракций 50–80 мм для применения в сборных и монолитных фундаментах и малоармированных конструкциях. Песок. Подготовка песка для бетона требует гораздо больше усилий, чем подготовка щебня, но не по существу, а по степени запущенности проблемы. Во времена СССР, несмотря на многочисленные выступления ученых и практиков о необходимости подготовки песка и всеобщие призывы к экономии цемента, сопровождавшиеся жестким нормированием «стратегического» сырья, практически никаких мероприятий по подготовке песка не проводилось. За добычу и поставку песка отвечал в основном Минречфлот, совершенно не заинтересованный в подготовке качественного сырья для бетона. В результате ведомственная политика и затратная экономика привели к краху отрасли. В то время как весь мир применял подготовленные пески, обеспечивая снижение расхода цемента на 15–20%, Советский Союз использовал пески «с улицы» — загрязненные, мелкие, со случайной гранулометрией. Национальные стандарты практически не запрещали использование низкокачественных песков в бетонах, что не только повышало стоимость строительства, но и снижало долговечность зданий и сооружений. Цемент: требования к качеству Выше отмечалось, что положение с производством и качеством цемента также следует признать неудовлетворительным. Ряд цементных заводов остался на территории стран СНГ, на оставшихся предприятиях многолетнее отсутствие капитальных вложений в отрасль привело к предельному износу оборудования. (По оценкам экспертов, степень изношенности основного оборудования составляет 60–70%.) Все меньше производится чисто клинкерных цементов с гарантированными характеристиками и все больше цементов с добавками, причем вид добавки даже не находит отражение в паспорте на материал. Дефицит цемента и отсутствие экспрессных методов определения его активности приводят к тому, что пользователи вынуждены «брать что дают» и при существующем положении не могут даже предъявить рекламации заводу-производителю. Поскольку сами добавки и их помол гораздо дешевле, чем клинкер и его помол, цемент насыщается добавками. В результате в большинстве случаев его активность по паспорту не соответствует реальной. Вопрос о поставке заводам по выпуску бетона и железобетона цементного клинкера настолько невыгоден для производителей цемента, что даже и не ставится. Тем не менее это мероприятие позволило бы крупным производителям бетона проводить помол цемента на предприятии и получать свежемолотый материал, активность которого соответствовала бы номенклатуре выпускаемых изделий. Одновременно появилась бы возможность выпускать бетоны массовых марок на цементах низкой активности. Монополизация отрасли и растущий дефицит цемента приводят к постоянному увеличению его стоимости, которое в условиях рынка невозможно сдержать административными мерами. Есть и объективные факторы роста стоимости цемента, который в России на подавляющем большинстве предприятий производится по устаревшему «мокрому» способу, требующему значительных энергозатрат. Рост стоимости энергоносителей автоматически приводит к увеличению стоимости цемента. Российские заводы, производящие цемент по «сухому способу», можно пересчитать по пальцам одной руки. Очевидно, что промышленность по выпуску цемента нуждается, с одной стороны, в реконструкции, а с другой — в строительстве новых заводов. Средства, необходимые для сооружения цементного завода производительностью 1 млн т/год, составляют 150–200 млн долл., включая покупку карьера и др. (Срок окупаемости предприятия — обычно 7–8 лет.) Это достаточно серьезные деньги для отечественного инвестора, притом, что кредитование таких проектов банки осуществляют неохотно. Кредиты в строительство, пищевую промышленность, розничную торговлю гораздо более эффективны из-за быстрой окупаемости. Бетонная смесь: качество приготовления Однородность бетона зависит, прежде всего, от качества перемешивания входящих в состав смеси ингредиентов. В свою очередь, качество перемешивания зависит от типа смесителя, времени перемешивания, вида и количества материалов, порядка их введения в смеситель и др. Влияние каждого из этих факторов достаточно хорошо исследовано, однако полностью игнорируется практиками. До сих пор использование бетономешалок принудительного действия (вертикальный вал — горизонтальные лопасти) считается гарантией качественного перемешивания любых бетонных смесей. Такие смесители при правильном порядке введения ингредиентов дают удовлетворительные результаты для смесей, удобоукладываемость которых оценивается осадкой конуса. Однако с увеличением жесткости и мелкозернистости смесей однородность перемешивания снижается. При этом оценка качества перемешивания затруднена рекомендуемой стандартом методикой, которая реально оценивает не «качество» перемешивания, а его «однородность». Например, одинаково плохо, но равномерно перемешанная во всем объеме бетонная смесь удовлетворяет требованиям стандарта. Массовый переход промышленности стройматериалов на выпуск изделий из мелкозернистых бетонов и использование в новых, в т. ч. импортируемых, технологиях жестких и особо жестких смесей показали недостаточную эффективность существующего бетоносмесительного оборудования. Тем не менее по-прежнему изготавливаются смесители, разработанные еще в 1960-х гг., и очередь из желающих их приобрести не уменьшается. Производители оборудования, таким образом, не заинтересованы в его совершенствовании. Установлено, что в жестких бетонных смесях, особенно в мелкозернистых, перемешивание идет в макрообъемах. При этом даже при одинаковых показателях прочности образцов, изготовленных из проб, взятых из разных мест в бетономешалке, перемешивание внутри микрообъемов недостаточное. В зарубежной практике производства оборудования для приготовления жестких мелкозернистых смесей смесители снабжаются активаторами, дополнительно перемешивающими смесь в микрообъемах. Высокооборотные смесители-активаторы размещаются на лопастях либо на корпусе бетономешалки таким образом, что их воздействию последовательно подвергается весь объем замеса. Повышение гомогенности смесей существенно (до 7%) увеличивает прочность бетона. Отсутствие в отечественной практике серийного изготовления подобных агрегатов, несмотря на имеющиеся разработки и большое количество опытных образцов, делает целесообразным реализацию иной схемы перемешивания. Она гораздо более проста в выполнении и практически столь же эффективна. Речь идет о смесителях, осуществляющих перемешивание во встречных потоках. Из многочисленных вариантов таких смесителей отечественная промышленность выпускает двухвальную бетономешалку СБ-163 (1500/1000), которая по качеству перемешивания близка к смесителям с активаторами. Реализация комплекса мероприятий, обеспечивающих решение проблемы, включает подготовку заполнителей и цемента, использование лучших образцов отечественного смесительного и дозирующего оборудования, автоматизацию технологического процесса подготовки бетона с алгоритмами обратной связи. Вместе с использованием оптимальных схем введения материалов в смеситель это позволяет достигнуть качества бетонных смесей, близкого к лучшим образцам, получаемым в зарубежной практике. Вот, по существу, перечень задач, которые следует решить для приведения бетонного хозяйства в соответствие с его состоянием за рубежом. К. И. Львович, профессор, доктор технических наук Продолжение следует